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购房合同无效的情形 商品房买卖中买房人逾期付款怎么办

发布时间:2021年12月03日 来源:广州合同律师
[导读]:  宋律师,广州合同律师,现执业于,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律

 宋律师广州合同律师,现执业于 ,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

购房合同无效的情形

  核心内容:经常出现购房合同无效的情形,如以欺诈手段签订的、乘人之危而签订的、不能交易的房屋等种种情形。那么有哪些购房合同是无效的呢下面为您详细介绍。


  1、以欺诈手段签定的房地产买卖合同。


  一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段,致使当事人发生错误认识而签定的房地产买卖合同属无效合同。


  2、以胁迫的手段签定的房地产买卖合同。


  一方当事人以使对方财产、生命、肉体或精神上受损害相威胁,迫使其产生恐惧而签订的房地产买卖合同属无效合同。


  3、乘人之危而签定的房地产买卖合同。


  一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要,强迫对方接受明显不利的条件而签定的房地产买卖合同属无效合同。


  4、无民事行为能力人所签订的房地产买卖合同。


  根据我国《民法通则》的规定,无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为,因此,无民事行为能力人的房地产买卖均由其法定代理人代理签定合同,由他们独立签定的房地产买卖合同属无效合同。


  5、限制行为能力人未取得法定代理人的同意而签定的房地产买卖合同。


  限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动,他们进行房地产买卖应当由其法定代理人代为签定合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意,限制行为能力人签定的房地产买卖合同属无效合同。


  6、恶意串通所签定的房地产买卖合同。


  双方当事人恶意串通,损害国家、集体或他人利益所签定的房地产买卖合同属无效合同。


  7、没有签定书面合同又无据可查的房地产买卖合同。


  当事人之间仅是口头表达没有签定书面房地产买卖合同,又无据可查的,属无效合同。






商品房买卖中买房人逾期付款怎么办

  有的出卖人直接采取不予交房来对抗买受人逾期付款的行为,那么按照我国现行法律及司法解释的规定,对于出卖人而言,买房人逾期付款怎么办呢


  一、买房人逾期付款怎么办


  出卖人可以解除《商品房买卖合同》。


  根据《合同法》第九十四条相关规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同。那么在商品房买卖中,如果买受人逾期付款,买受人可以进行催告,如果买受人在合理期限内仍未付款,出卖人就可以单方解除合同。


  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。


  法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。


  所以,如果买受人逾期付款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,出卖人可单方请求解除合同。


  因买受人逾期付款,买受人可能会承担合同约定的违约。


  违约分两类,一类是逾期支付房款的滞纳金,另一类是逾期支付房款根本性违约的违约金。


  买方逾期支付房款时,卖方除可以要求买方继续支付房款外,还可以要求买方支付相应的利息或买卖合同中约定的逾期付款违约金。


  二、如何应对买房人逾期付款的情形


  符合买受人逾期付款解除合同的条件:买受人逾期付款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,出卖人可申请解除合同。


  根据《合同法》第九十六条规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。


  法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。


  所以,出卖人主张解除合同的,应当通知买受人。合同自通知到达买受人时解除。买受人有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。


  因买受人逾期付款,买受人可能会承担合同约定的违约。


  1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条相关规定,商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:


  逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。


  2、当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。





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