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对房屋买卖合同是否有效进行分析 预售房合同与出售房合同的区别

发布时间:2022年01月17日 来源:广州合同律师
[导读]:  宋律师,广州合同律师,现执业于,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律

 宋律师广州合同律师,现执业于 ,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

对房屋买卖合同是否有效进行分析

案例分析: 某受其女儿小李之托,于2004年4月22日将小李在某小区楼房一套卖与见某,价款169 000元。当时见某给付小李房款50 000元。同年5月1日,见某又将剩余房款119 000元全部付清。后见某以所购房屋没有办理过户手续为由,诉至法院,要求解除双方房屋买卖合同,返还



  案例分析:


  某受其女儿小李之托,于2004年4月22日将小李在某小区楼房一套卖与见某,价款169 000元。当时见某给付小李房款50 000元。同年5月1日,见某又将剩余房款119 000元全部付清。后见某以所购房屋没有办理过户手续为由,诉至法院,要求解除双方房屋买卖合同,返还其购房款169000元。


  审理结果:一审认为,双方房屋买卖合同虽成立,但双方至今未办理房屋产权过户登记手续,且见某提出退房态度坚决,致使小李房屋的产权未能转移,双方的房屋买卖合同不能完全履行,故应予以解除。鉴于双方合同解除后,双方应将各自取得的财产相互退还给对方。


  故判决,一、解除双方之间的房屋买卖合同;二、见某退还小李某小区楼房一套,小李退还见某楼房款169000元。李某父女不服一审判决,提出上诉。


  二审审理后认为,当事人依法可以委托代理人订立合同。李某受其女小李的 委托,将诉争房屋卖与见某,其行为合法有效,应予确认。李某与见某就诉争房屋达成的口头买卖协议,系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同。


  现双方已实际履行合同,买受人支付了房价款,出卖人亦交付了标的物,标的物的所有权自标的物交付之日起转移,且李某父女亦表示愿意协助见某办理房屋过户手续,故见某以房屋未办理过户手续为由,要求解除合同,理由不充分,故撤消一审判决,驳回见某的诉讼请求。


  意见:


  根据《城市私有房屋管理条例》第9条规定,买卖双方须持有关证件到当地房屋管理部门办理产权转移登记手续。而《城市私有房屋管理条例》第7条项规定,办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时,须提交的证件包括买卖合同。这说明在房屋买卖过程中,当事人必须先订立房屋买卖合同,然后才能履行产权过户登记手续。买卖合同的有效成立在先,而产权转移登记在后。


  合同是否有效,应当用合同的生效要件来衡量。就本案合同效力问题,双方具有订立协议的行为能力;当事人意思表示真实;该协议不违反法律和行政法规的强制性规范。本案当事人虽是口头协议,但协议内容双方认可,且不违反法律和行政法规的强制性规范。故本案合同是生效的。


  根据《中华人民共和国合同法》第133条规定:;标的物的所有权自标的物交付时起转移;。本案被告已付清了房款,原告占用了房屋,财产所有权已经转移原告。


  根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见87条规定:;财产所有权合法转移后,一方翻悔,不予支持。财产所有权的转移尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当责令其继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿;。


  最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定:;买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认定买卖关系有效,但应补办房屋买卖手续;。


  从以上规定中可以看出,登记只是房屋产权转移的必要条件,而非房屋买卖合同的生效要件。本案中,被告表示愿意协助原告办理过户手续。原告仅以房屋未办理过户手续为由要求解除合同理由是不充分的。故二审判决是正确的


  房屋买卖合同是一种民事法律行为,应当具备以下条件:


  1.合同当事人必须符合主体资格。


  房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。


  一般主体要求。


  依《民法通则》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂,涉及标的金额较大,法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。


  特殊主体要求。


  为了维护房屋交易秩序,现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制,必须符合特定要求。


  在商品房现售中,房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。


  在商品房预售中,预售方除具备上述条件外,还应当持有预售许可证和确定施工进度与交付日期。商品房出卖方如违反上述要求,就会被认为不符合签订房屋买卖合同的主体资格,应当宣告合同无效,赔偿买受方因此而遭受的损失。


  此外,确认的城市低收人家庭才符合主体资格有权购买经济适用房,仅本单位的职工符合主体资格有权购买单位自管公房,机关、学校和部队等单位经批准才符合主体资格有权购买城市私房等。


  2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。


  依照现行法规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。


  因此,因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等,皆非买卖当事人真实意思,原则上视为无效。


  因重大误解和显失公平签订的房屋买卖行为,亦属可变更或可撤销的民事行为。无效或被撤销的房屋买卖合同不具有法律效力,当事人有权不予履行。房屋买卖合同部分无效,不影响其他部分法律效力的,其他部分仍为有效。


  3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。


  房屋买卖行为应当符合房地产政策,遵守法律法规的强制性规定,不得损害社会公共利益,违反社会公共道德。否则,房屋买卖行为无效。


  例如,在房屋买卖活动中,我国法律法规明确规定,房屋买卖双方不得买卖土地,不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收,不得买卖拆迁房屋等。


  延伸阅读:


  无效合同的性质和有效情况是什么


  对无效合同的多角度思考和判断









案例分析: 某受其女儿小李之托,于2004年4月22日将小李在某小区楼房一套卖与见某,价款169 000元。当时见某给付小李房款50 000元。同年5月1日,见某又将剩余房款119 000元全部付清。后见某以所购房屋没有办理过户手续为由,诉至法院,要求解除双方房屋买卖合同,返还



预售房合同与出售房合同的区别

  购房合同一般包括商品房预售契约购房合同的主要内容包括以下几方面:


  1. 甲方土地使用依据及商品房状况,包括位置、面积、现房、期房、内销房、外销房等;


  2. 房价,包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等;


  3. 付款约定,包括优惠条件、付款时间、付款额、违约等;


  4. 交付约定,包括期限、逾期违约、设计变更的约定、房屋交接与违约方等;


  5. 质量标准,包括装饰、设备的标准、承诺及违约和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等;


  6. 产权登记和物业管理的约定;


  7. 保修;


  8. 乙方使用权限;


  9. 双方认定的争议仲裁机构;


  10. 违约赔偿;


  11. 其他相关事项及附件,包括房屋平面图、装饰、设备标准等。


  在签订上述各项条款时,购房者尤其需要关注以下几项基本问题:


  1、购房合同的各项内容要尽可能全面、详细、各项规定之间要避免相互冲突,尤其是不能与国家的政策法规相冲突;文字表述要清晰、准确;签订合同的买卖双方身份、要明确,如合同中的甲方预售合同特别注意:


  1、合同有没有标明房屋面积的使用率和误差率。


  很多人认为,花多少面积的钱,就能用多大的面积,这是不正确的。投资者购买的不仅是建筑面积,而且要包括按比例分摊的公用面积,如楼梯、走道、电梯间等。你花了一百平方米的钱,而实际上归你私人用的可能是七十几平方米,也可能只有六十几平方米。房屋的实用率必须事先清楚,否则交楼时就会产生本来可以避免的麻烦。 购买预售房屋除应注意上述问题外,还要注意暂测面积与实测面积的误差问题。因为设计施工图与建成后房屋面积存有误差是不可避免的,根据《民法通则》自愿、公平、等价、有偿的原则,此条款应如此表述;误差在3%之内,视为正常误差,但误差部分应按实际面积和合同中规定的单价重新结算;若误差超过3%,则视为卖方违约,卖方应承担违约。;同时还应注意,在条款中应有细项约束发展商不得随意加价,而且房价中不应包括其他各种不合理费用。在合同中明确、详细规定付款方式,如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额、银行按揭的年限等。热水、煤气开通的时间等问题也常常容易被购房者忽略。


  2、合同有没有建筑及装修质量标准的细则投资者因为购买的是期房,而不是现房,所以买房时看到的是图纸。建成后,外墙是什么材料什么颜色,内墙是纸筋灰还是已刷好白塑料浆等等,如果只凭发展商口头一说,是不能成为你们约定的受法律保护的内容的。因为我国的法律规定:只承认书面合同,不承认口头合同。房屋建成后的面积与其图纸面积完全一样的情况,是不多见的。前者比后者大,你需补钱还好说;后者比前者大,合同上又没有约定,让发展商往回退钱就很麻烦了。如果合同上没有具体的装修标准,很可能你接收入住时收到的只是一个空壳子。


  3、有没有对附属配套设施的有效制约条款。


  一般来说,凡出售公寓小区或别墅小区的,发展商都许诺有若干配套设施,如健身俱乐部、网球场、游泳池等。如果楼宇出售情况不好,这些配套设施往往会遥遥无期。合同中如果没有对此种情况规定有效的制约条款,你也只能无可奈何了。


  4、合同有没有规定发展商延期交房的具体罚则。


  楼房建造过程中可能会遇到许许多多不可预见的困难,如资金、材料、施工等,从而延误交工的日期。对此没有具休的罚则,不仅可能打乱你的计划,而且侵犯了你的合法权利。因此,你有权利获得经济上的补偿。这类条款应当是购买期房合同中的必备条款。 有没有楼宇物业管理的条款及其收费标准不少期房预售合同在签字时都没有物业管理条款,更没有收费标准了。等搬进去以后,往往会与物业管理公司在具体条款、收费标准问题上争执不休。少数发展商故意不在签合同时签管理公约,是想以既成事实胁迫投资者,从而达到收取高额管理费的目的。大部分发展商是不懂物业管理的必要性,想在销售房屋中图省事。等你收楼后发展商也想起要搞物业管理了,每月每平方米收你十几元,也不是个小数目了。


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  房屋买卖合同的有效条件及类型


  房屋买卖合同是一种民事法律行为,应当具备以下条件:


  1.合同当事人必须符合主体资格。房屋买卖双方当事人应当具备能够以自身行为依法行使权利并且承担义务的资格。


  一般主体要求。依《民法通则》规定,房屋买卖双方当事人应当具有完全民事行为能力。房屋买卖行为复杂,涉及标的金额较大,法律一般禁止限制民事行为能力人和无民事行为能力人参与,所签房屋买卖合同无效,除非事先经法定代理人同意,或者事后经法定代理人追认。


  特殊主体要求。为了维护房屋交易秩序,现行法律和政策对房屋买卖当事人设定了一定条件和限制,必须符合特定要求。在商品房现售中,房地产开发企业作为房屋出卖方必须具有法人营业执照、资质证书、土地使用权证书、土地使用批文、规划许可证和施工许可证等。


  2.房屋买卖双方当事人应当表意真实。依照现行法规和有关司法解释,民事法律行为应当系当事人真意表示的结果。房屋买卖只有在自愿和平等的基础上进行才能真正实现双方当事人的利益理想。因此,因欺诈、胁迫、乘人之危、无权代理和以合法形式掩盖非法目的所签损害社会公共利益的房屋买卖合同等,皆非买卖当事人真实意思,原则上视为无效。


  3.房屋买卖不得违反政策、法律法规和社会公共利益。房屋买卖行为应当符合房地产政策,遵守法律法规的强制性规定,不得损害社会公共利益,违反社会公共道德。否则,房屋买卖行为无效。例如,在房屋买卖活动中,我国法律法规明确规定,房屋买卖双方不得买卖土地,不得瞒报房屋买卖价格偷逃税收,不得买卖拆迁房屋等。更多》》》


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