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合同预期违约的概念和特点 房产商违约欺诈怎么办

发布时间:2022年01月02日 来源:广州合同律师 浏览:266
[导读]:   宋律师,广州合同律师,现执业于,具有深厚的法学理论知识、丰富的司法实践经验,作风严谨、言辞犀锐、思维缜密,素以敬业和执着著称。为人谦和,办案认真、务实,是一名值得信赖的律师,在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供

  宋律师广州合同律师,现执业于 ,具有深厚的法学理论知识、丰富的司法实践经验,作风严谨、言辞犀锐、思维缜密,素以敬业和执着著称。为人谦和,办案认真、务实,是一名值得信赖的律师,在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

合同预期违约的概念和特点

合同预期违约的概念和特点

预期违约的概念和特点

预期违约也称为先期违约,它是指在履行期限到来之前,一方无正当理由而明确表示其在履行期到来后将不履行合同,或者其行为表明其在履行期到来以后将不可能履行合同。我国《合同法》第108条规定,“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约”。

预期违约具有以下特点:

1、预期违约是在履行期到来之前的违约。由于履行期尚未到来,当事人还不必要继续履行其义务,此时一方的违约只是表现为未来将不履行义务,不像实际违约那样表现为现实的违反义务,预期违约行为侵害的是期待的债权而不是现实的债权。当然,尽管履行期限尚未到来,由于合同已经生效,任何一方从事预期违约行为也属于对合同义务的违反,因而也构成违约。

2、预期违约包括两种形态,即明示毁约和默示毁约。由于这两种形态都是发生在履行期到来之前的违约,因此可以看作是与实际违约相对应的一种特殊的违约形态。

3、预期违约在后果上与实际的违约是不同的。一般来说,实际违约常常会造成非违约方的期待利益的损失,如一方急待原材料投入生产,因对方到期不交付产品使其不能按时投入生产从而获得利润。而就预期违约来说,一般造成的是信赖利益的损害,如因信赖对方履行而支付一定的准备履行的费用,因此两者在赔偿损失的范围上是各不相同的。

明示毁约

所谓明示毁约,是指一方当事人无正当理由,明确肯定地向另一方当事人表示他将在履行期限到来时不履行合同。我国《合同法》第108条规定:“当事人一方明确表示……不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约”。

构成明示毁约必须要具备以下条件:

第一,必须是一方明确肯定地向对方作出毁约的表示。换言之,一方表示的毁约意图是十分明确的,不附有任何条件的,如明确表示其不愿意付款或交货等。

第二,不履行合同的主要义务。正是由于一方表示其在履行期到来之后,将不履行合同的主要义务,从而会使另一方订约目的不能实现,或严重损害其期待利益,因此,明示毁约人应负违约。如果行为人只是表示其将不履行合同的次要义务,则不构成明示毁约。

第三,不履行合同义务无正当理由。在实践中,一方提出不履行合同义务常常有可能会找出各种理由和借口,如果这些理由能够成为法律上的正当理由,则不构成明示毁约。各种正当理由主要包括:因债权人违约而使债务人享有解除合同的权利;因合同具有无效因素而应被宣告无效;合同应被撤销;合同根本没有成立;债务人享有抗辩权以及因不可抗力发生而使合同不能履行等。在具有正当理由的情况下,一方拒绝履行义务是合法的,因此不构成明示毁约。

在一方明示毁约的情况下,另一方有权拒绝对方的明示毁约。这就是说,另一方可以根本不考虑一方所作出的毁约表示,而单方面坚持合同的效力,等到履行期限到来以后要求毁约方继续履行合同或承担违约。如在某些情况下,另一方认为,在履行期到来以后请求违约方承担赔偿,比在履行期到来前请求其承担此种对其更为有利,可以等待履行期到来后提出请求。再如另一方相信毁约方可能会在履行期到来之前撤回其毁约的表示,从而消除毁约的状态,也可以等待履行期到来后提出请求。

如果另一方认为,等待履行期到来再提出请求,将使其蒙受更大的损失,或者认为毁约方不可能撤回其毁约的表示,则可以根据《合同法》第108条的规定,立即提出请求,要求对方在履行期到来前承担违约。尽管法律允许另一方可以在履行期到来前行使各种违约补救方式,如要求毁约方在履行期到来时履行合同、赔偿损失、支付违约金以及解除合同等,但应当看到,履行期前的和履行期到来后的仍然是有区别的。

例如在确定预期违约的赔偿损失时,只能根据履行期前的市场价格而不能根据履行期到来时的市场价格来计算损失,并确立毁约方应赔偿的数额。再如,在计算赔偿数额时,应当考虑到从预期违约到履行期到来,另一方可能有较长时间采取措施减少损害。如果他未采取措施减轻其应当减轻的损害,该数额应当从赔偿数额中扣除。总之,在确定预期违约的时,不能以履行期到来后的标准予以确定,否则将加重当事人债务的履行,使毁约方承担了过重的。

默示毁约

所谓默示毁约,是指在履行期到来之前,一方以自己的行为表明其将在履行期到来之后不履行合同,而另一方有足够的证据证明一方将不履行合同,而一方也不愿意提供必要的履行担保。

我国《合同法》第108条规定:“当事人一方……以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约”,《合同法》第68条和第69条也对此种毁约行为的构成要件作出了规定,具体来说:

第一,一方当事人具有《合同法》第68条所规定的情况。包括经营状况严重恶化;转移财产、抽逃资金以逃避债务;丧失商业信誉;有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

第二,另一方具有确凿的证据证明对方具有上述情形。如果另一方只是预见到或推测一方在履行期到来以后将不履行合同,不能构成确切的证据。

第三,一方不愿提供适当的履约担保。另一方虽有确切的证据证明一方将不履行合同,但还不能立即确定对方已构成违约。根据《合同法》第69条,另一方要确定对方违约,必须首先要求对方提供履约担保。只有在对方不提供履约担保的情况下,才能确定其构成违约并可以要求其承担预期违约的。

只有符合上述要件,才能构成默示违约。在默示违约的情况下,非违约人既可以在履行期限到来以后要求毁约方继续履行或承担违约,也可以不必等待履行期限的到来而直接要求毁约方继续履行或承担违约。

房产商违约欺诈怎么办

一、房产商违约欺诈怎么办

合同中的欺诈是指合同一方故意隐瞒或歪曲事实,以达到获利目的。按照消费者权益保护法的规定,经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿损失的数额,增加赔偿的金额为消费者购买商品或接受服务费用的一倍。开发商在售房中存在欺诈行为,是否也适用上述规定以增加开发商的赔偿,在实践上司法界对此一直存在很大分歧。多数人认为购房是一种合同行为,应适用合同法,而不适用消费者权益保护法;另少数人认为购房也是一种消费行为,应适用消费者权益保护法的规定。

房地产开发企业在销售时存在下列情形的,购房者可要求解除合同,并可要求出卖人双倍返还已支付的购房款。

1、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

2、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

3、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

但现实生活中因购售双方在信息上的不对等,商品房销售中的欺诈行为远不止上述三种情形,所以万望有识之士再接再厉,为争取购房者作为消费者的地位而努力,以尽可能多的保护购房者的利益。在此需提醒购房者的是,因适用双倍赔偿原则的情形只有上述规定的三种,所以购房者在购房时仍不可大意,在购房时仍应按本书前面章节讲述的方法对项目进行法律审查,以免上当受骗后,无法进行索赔。

二、如何解决购房纠纷

解决合同纠纷的解决有四种途径,即协商、调解、仲裁和诉讼。其中通过合同当事人根据法律和合同的有关规定自行协商解决,或者通过调解即由民间组织根据自愿和合法原则对合同当事人的纠纷加以解决,这两种方式最省事、最简便易行。

其次,依据合同仲裁条款或事后达成的仲裁协议,解决纠纷的方式,较之向法院起诉来讲,也利于案件的迅速解决和减少解决费用。当然通过诉讼解决虽然耗时长、费用高,但这却是解决合同纠纷的一种最重要、最权威的途径。

综上所述,我们了解到在商品房买卖中购房者与开发商本身就处于不平等的地位,开发商如果利用其所掌握的信息来隐瞒购房者或者是对其进行一定的欺诈,购房者都无法避免。所以购房者可以向专业的房产律师咨询下,开发商在商品房买卖中的欺诈行为有哪些,以便看看自己是否受到开发商的欺诈,最主要的是应该明白遇到开发商欺诈该怎么处理,向这些类似的房产纠纷又该如何解决,以便快速的帮您维权。也提供律师在线咨询服务,欢迎您进行法律咨询。

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